Vous avez peut-être récemment reçu un courrier de votre propriétaire-bailleur ou de l'agence immobilière en charge de la gestion locative, vous notifiant de la prochaine révision de votre loyer. Calculatrice en main, vous vous rendez compte du montant supplémentaire dont vous allez devoir vous acquitter chaque mois. C'est la douche froide, et ce, alors que vous avez pris connaissance du bouclier loyer adopté au Parlement cet été pour le parc locatif privé ? Dans les faits, l'application de cette mesure n'est pas pour tout de suite.
Pour rappel, "la majorité des contrats de location contient une clause de révision, explique Louis du Merle, directeur juridique de l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL). La révision du loyer ne peut excéder, à la hausse, la variation de l'indice de référence des loyers (IRL)." Ce dernier est calculé à partir de la moyenne "sur les 12 derniers mois de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers", stipule le site Service public.
Problème, l'inflation a grimpé en flèche entraînant avec elle l'indice de référence des loyers: +1,61% au quatrième trimestre 2021, +2,48% au premier trimestre 2022 et +3,60% au deuxième. Face à l'envolée des prix, le gouvernement a dégainé sa loi pouvoir d'achat. Prévue à l'article 12 du texte, l'une des dispositions plafonne l'évolution de l'indice de référence des loyers à 3,5% en France métropolitaine. "Pour la fixation des indices de référence des loyers entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le deuxième trimestre de l'année 2023, la variation en glissement annuel de l'indice de référence des loyers ne peut excéder 3,5 %", est-il écrit.
"Le futur IRL ne pourra pas dépasser les 3,5% en métropole, ce qui veut dire qu'on parle ici de l'indice de référence des loyers du troisième trimestre 2022. Or, celui-ci est publié à la mi-octobre, rappelle Louis du Merle de l'ANIL. Par conséquent, cette disposition ne s'applique pas à l'heure actuelle. Elle ne s'appliquera qu'aux contrats qui auront à appliquer l'IRL du T3 2022." Interrogés par nos soins, le ministère de l'Economie et le ministère du Logement confirment ces modalités d'application.
Si vous êtes perdu, pas de panique. Imaginons que la date de révision de votre loyer intervient le 15 septembre. Pour évaluer le montant de votre loyer actualisé, le propriétaire-bailleur va se fonder sur le dernier indice des loyers de référence publié par l'Insee le 13 juillet dernier, donc celui du deuxième trimestre 2022, à +3,6%. Prenons maintenant l'exemple d'un locataire dont le loyer sera révisé à compter de novembre. Cette fois-ci, le bailleur devra se fonder sur l'évolution de l'IRL du troisième trimestre 2022, publié au 14 octobre par l'Insee, qui, lui, sera plafonné à 3,5%.
Vous estimez que cette mesure est injuste ? L'entourage du ministre délégué à la Ville et au Logement, Olivier Klein, souligne que l'IRL du deuxième trimestre a été publié durant l'examen parlementaire. Par conséquent, il aurait été difficile d'appliquer une telle mesure dès l'été. De plus, la loi ne peut être rétroactive. "La loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif", soutient le législateur à l'article 2 du Code civil. "La rétroactivité ne peut s'exercer que dans des conditions très particulières, car il s'agit de préserver des solutions applicables à la relation contractuelle, ici entre le bailleur et le locataire", atteste Louis du Merle, et de rappeler que la fameuse révision du loyer n'a aucun caractère "obligatoire".
Président de la Confédération nationale du logement (CNL), Eddie Jacquemart dénonce un "coup de communication". Il estime que le "bouclier loyer" constitue dans les faits "une autorisation à augmenter les loyers". "Plusieurs locataires ne comprennent pas pourquoi ils ne bénéficient pas de cette mesure, car elle est très technique, martèle-t-il. Or, elle intervient dans un contexte où le pouvoir d'achat des locataires est déjà mis à rude épreuve par l'augmentation des charges locatives, du fait de la crise énergétique notamment."
L'entourage du ministre du Logement se défend et appelle les bailleurs à faire preuve de clémence dans le cadre des révisions annuelles. Le bouclier loyer doit permettre, selon l'exécutif, de laisser de la marge aux propriétaires qui doivent engager des travaux notamment, mais il ne constitue pas un niveau visant à encourager la revalorisation des loyers. Au total, 7,5 millions de locataires dans le parc privé devraient tout de même bénéficier du bouclier loyer à partir d'octobre 2022, selon les estimations du ministère.
Vous avez peut-être récemment reçu un courrier de votre propriétaire-bailleur ou de l'agence immobilière en charge de la gestion locative, vous notifiant de la prochaine révision de votre loyer. Calculatrice en main, vous vous rendez compte du…
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