Le « bail mobilité », créé par la loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan), est un contrat de location pour un logement meublé. De courte durée, il est réservé aux étudiants et aux personnes en situation de mobilité. Présentation de ce nouveau dispositif.
Le bail traditionnel d’une durée de trois ans (ou un an pour un meublé) n’offrant pas une réponse satisfaisante aux besoins de logement de courte durée, une solution concrète a été apportée par le bail mobilité. Ce dernier se définit comme un type de bail de location meublée du parc privé, d’une durée de un à dix mois. Ni renouvelable, ni reconductible, il s’adresse aux publics dits « en mobilité » (voir plus bas).
La bail mobilité figure à l’article 107 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan). Il est applicable depuis le 25 novembre 2018, au lendemain de la publication de la loi au Journal Officiel. Pour définir le bail mobilité, la loi Elan complète la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs via l’ajout d’un Titre 1er ter (articles 25-12 à 25-18).
D’après l’étude d’impact de ce projet de loi, son objectif est de « répondre à un besoin temporaire de logement ». Le but est aussi de faire face à une demande accrue de logements meublés et « de mobiliser un parc de logements qui n’auraient pas été loués sans ce nouvel outil », précise l’article.
Tout le monde n’a pas accès au bail mobilité. Seules certaines catégories sont concernées par ce nouveau contrat. Il s’agit de personnes qui, pour les besoins de leur activité, doivent régulièrement changer de lieu de résidence. Aucune condition de ressources, ni de limite d’âge ne sont fixées pour contracter un bail mobilité.
Les étudiants inscrits en études supérieures et les apprentis peuvent avoir besoin d’un logement pour une durée limitée, notamment lorsqu’ils effectuent :
S’ils se retrouvent dans ces situations, ils peuvent contracter un bail mobilité.
Conformément au texte de la loi Elan, le bail mobilité s’adresse aussi aux salariés en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle. Il peut s’agir, par exemple, d’une formation de plusieurs mois ou d’une mutation professionnelle pour un temps donné.
Important : le motif de mobilité professionnelle retenu (formation professionnelle, contrat d’apprentissage, stage, engagement volontaire dans la cadre d’un service civique, mutation professionnelle, mission temporaire) doit clairement être indiqué dans le bail. Le locataire est tenu d’être dans l’une de ces situations à la date de démarrage du bail mobilité. En conséquence, il doit fournir un justificatif à la signature du contrat de location.
À noter : la loi Elan ne fixe aucune restriction au niveau du profil des bailleurs à même de proposer un bail mobilité. Il peut s’agir d’un particulier propriétaire, d’un investisseur, d’une SCI ou d’une société commerciale.
Les logements du parc locatif privé qui peuvent faire l’objet d’un bail mobilité doivent obligatoirement être meublés. Le futur occupant doit y trouver suffisamment d’équipements lui permettant de dormir, se laver, se chauffer et préparer ses repas. Du reste, un décret paru en 2015 a fixé la liste précise du mobilier devant être mis à disposition du locataire. La loi Elan exclut le bail mobilité du cadre les logements conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
Important : le bail mobilité n’est pas explicitement exclu du dispositif de mise en location d’un meublé de tourisme en courte durée, qui impose une déclaration préalable à la mairie (sous peine d’amende). Par précaution, il est préférable pour le bailleur de se renseigner auprès de sa mairie afin d’effectuer une éventuelle déclaration.
La durée du bail mobilité est obligatoirement comprise entre un et dix mois (contre un an pour un bail en meublé classique). Elle est définie à l’avance par le propriétaire et le locataire. Elle ne peut pas être modifiée. Autrement dit, l’engagement ne peut en aucun cas être renouvelé ni reconduit (contrairement à un logement meuble traditionnel, pour lequel le bail est reconductible tacitement).
En revanche, il est possible de prolonger une fois la location en bail mobilité par un avenant au contrat signé par les deux parties. Seule limite : ne pas dépasser la durée totale de location de dix mois inscrite dans la loi.
À savoir : si le locataire comme le propriétaire souhaitent renouveler le bail pour ce même logement, c’est possible à condition que le nouveau contrat signé soit un contrat classique de location en meublé à titre de résidence principale, et non un deuxième bail mobilité.
La colocation est tout à fait possible avec le bail mobilité. Mais contrairement à un contrat de colocation classique, le bailleur ne peut exiger une clause de solidarité dans le contrat de bail mobilité.
Le nouveau dispositif introduit donc une clause de non-solidarité entre colocataires. De ce fait, le propriétaire ne peut pas s’adresser aux autres locataires pour percevoir les arriérés si l’un des occupants du logement fait défaut.
Les mentions obligatoires devant apparaitre sur le contrat de bail mobilité sont les mêmes que celles inscrites dans un bail classique. Le contrat, établi par écrit, doit bien préciser qu’il s’agit d’un bail mobilité.
Le contrat de location mobilité doit notamment mentionner les informations suivantes :
Le propriétaire est également tenu de fournir au locataire le dossier de diagnostic technique du logement.
Le texte de la loi Elan précise que « lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges ».
La souplesse du bail mobilité n’interdit pas au bailleur de respecter certaines conditions. Ainsi, le logement doit répondre aux règles de décence qui s’imposent à tout bien mis en location, avec les diagnostics techniques obligatoires.
Plusieurs dispositifs encadrent le bail mobilité, que ce soit en matière de fixation du loyer ou de protection du bailleur en cas d’impayés.
En dehors des zones dites « tendues » (il s’agit des agglomérations caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements), le loyer est déterminé librement par le bailleur (comme c’est le cas pour les locations classiques) et ne peut pas être révisé en cours de bail.
Le propriétaire conserve en revanche la possibilité, comme le prévoir la loi Alur sur l’immobilier, de réviser le loyer une fois l’an en fonction de l’indice de révision des loyers (IRL) fixé trimestriellement par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee).
Contrairement à une location classique, la location en bail mobilité ne fait pas l’objet d’un dépôt de garantie (également appelé à tort « caution »). Lors de la signature du contrat, le bailleur doit obligatoirement préciser par écrit qu’aucun dépôt de garantie n’est exigé de la part du locataire. Si le bailleur réclame une garantie, le locataire est en droit de le récupérer ou le contrat risque d’être requalifié.
Avant la signature du bail mobilité, le propriétaire peut, en revanche, exiger la caution d’un tiers. C’est ce que l’on appelle la « caution solidaire ». La loi Elan établit une nouvelle règle en la matière : elle n’exige plus que le garant recopie les mentions manuscrites sur l’acte de caution solidaire. Celui-ci peut se contenter de signer l’acte de caution. Ce peut être un modèle type rédigé sur papier ou une version entièrement électronique (dans le cadre de la dématérialisation).
Afin de sécuriser cette nouvelle catégorie de location, les propriétaires bailleurs sont protégés par la garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi). Ce dispositif gratuit, financé et géré par l’association Action Logement, permet, entre autres, d’éviter les impayés de loyer.
À l’origine, la garantie Visale s’adressait uniquement aux jeunes jusqu’à 30 ans et aux salariés de plus de 30 ans embauchés depuis moins de 6 mois et ne bénéficiant pas encore d’un CDI confirmé, par exemple les personnes qui sont encore en période d’essai.
Le dispositif est désormais étendu à toutes les personnes éligibles au bail mobilité. Pour en bénéficier, le loyer et les charges ne doivent pas dépasser 50% des revenus.
IMPORTANT : le bail mobilité de mobilité étant non reconductible de façon tacite, le propriétaire n’a pas à délivrer un congé au locataire pour mettre fin au bail. Si le locataire reste dans les lieux après la fin du contrat, il devient occupant sans droit ni titre.
Comme lors de la rédaction d’un contrat de bail traditionnel, plusieurs documents doivent obligatoirement figurer en annexe du bail mobilité. Il s’agit :
Peuvent éventuellement être ajoutés l’extrait de règlement de copropriété, l’acte de cautionnement solidaire et une note écrite relative aux causes des sinistres générés par une catastrophe naturelle ou technologique.
Enfin, le contrat de bail mobilité doit s’accompagner des diagnostics techniques. Ils sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT), qui comprend l’état des risques naturels et technologique, le diagnostic de performance énergétique (DPE), le contrat des risques d’exposition au plomb (Crep) et l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz.
Le texte fixant les contours du bail mobilité précise que les charges locatives peuvent être répercutées au locataire qui les paie selon un forfait suivant un montant fixe par mois, sans possibilité de régularisation (on parle de charges récupérables au forfait). Leur montant et leur périodicité de versement sont définis dans le contrat.
Le montant est fixé en fonction du dernier décompte de charges de copropriété par nature. Le forfait de charges ne peut pas être disproportionné par rapport aux charges du précédent locataire.
C’est au propriétaire d’estimer correctement le montant des charges par rapport à la durée du contrat de location, car aucune revalorisation ne peut être effectuée au terme du bail mobilité. Comme l’indique très clairement la loi Elan, le forfait ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure, même s’il s’avère sous-évalué ou surévalué pendant la durée du contrat.
Les conditions pour mettre fin au bail mobilité sont les suivantes : seul le locataire peut donner congé, à condition de respecter un préavis d’un mois. Il n’a pas à justifier le motif de son départ.
Le congé devra être stipulé soit :
Conséquence direct de la résiliation : le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Le contrat prendra fin à l’issue de ce délai de préavis.
Le propriétaire (bailleur) ne peut pas donner congé au locataire avant la fin du bail. Il doit attendre la résiliation du bail à l’échéance prévue par le contrat.
En revanche, le propriétaire peut résilier le contrat de bail mobilité s’il considère que le locataire manque à ses obligations locatives (non-versement du loyer ou du forfait de charges, « trouble » de voisinage manifeste, défaut de fourniture d’un justificatif d’assurance habitation dans le mois suivant la signature du bail).
Important : en cas de vente ou de donation du logement au cours du bail mobilité, le nouveau propriétaire est tenu de communiquer au locataire son identité, son adresse et les coordonnées de son mandataire dans le cas où il fait appel à une agence immobilière.
La loi Elan ne fait pas explicitement mention des modalités d’application de la trêve hivernale des expulsions locatives dans le cadre d’un bail mobilité.
Jointe par Toutsurmesfinances.com, une juriste rappelle que l’application de la trêve hivernale ne fait pas de distinction en fonction du type de bail conclu avec la personne à expulser. Elle note que le principe interdisant toute mesure d’expulsion d’un locataire chaque année entre le 1er novembre et le 31 mars, comporte des exceptions.
En premier lieu, lorsque l’occupant signataire d’un bail mobilité est un étudiant qui cesse de satisfaire aux conditions préalables de mise à sa disposition du logement. Autre exception citée par la juriste : lorsque le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. « Cette exception pourrait également s’appliquer au bail mobilité, qui ne porte pas sur la résidence principale de l’occupant. Dès lors, l’existence de cette résidence principale pourrait être présumée, et avec elle, les conditions de relocation ».
Les régimes fiscaux applicables ne sont pas impactés par l’instauration du bail mobilité. Les revenus générés par un bail mobilité sont, au même titre que les autres locations d’un logement meublé (meublé classique, meublé de tourisme), imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Contrairement aux locations nues (vides), ils ne relèvent donc pas du régime des revenus fonciers.
Le projet de loi Elan, dans lequel figure la création du bail mobilité, a commencé par une phase de concertation lancée pendant l’été 2017. La loi a été promulguée le 23 novembre 2018 et publiée le lendemain au Journal Officiel. Le dispositif du bail mobilité est entré en vigueur dans la foulée.
Voici le calendrier :
Outre la durée du contrat, le bail mobilité se distingue en plusieurs points du bail meublé ordinaire et du bail de location saisonnière, notamment en matière de dépôt de garantie ou de résiliation du contrat par les deux parties.
Caractéristiques
Bail mobilité
Bail meublé classique
Location saisonnière meublée
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